_ Dr. Stefan Kofner, Professor für Immobilien- und Bauwirtschaft an der Hochschule Zittau/Görlitz; Gastforscher, Institut für konservative Wirtschaftspolitik (IKW). München, 01.08.2026.

Kernbotschaften & Handlungsempfehlungen

• Selbstgenutztes Wohneigentum ist das wichtigste Fundament langfristiger Vermögensbildung, weil es Wohnen, regelmäßiges Sparen durch Kredittilgung, Schutz vor späteren Mietsteigerungen und eine deutlich bessere Absicherung im Alter miteinander verbindet. Rentennahe Eigentümerhaushalte verfügen im Durchschnitt über rund 650.000 Euro Nettovermögen, vergleichbare Mieterhaushalte dagegen nur über gut 105.000 Euro.
• Deutschlands außergewöhnlich niedrige Wohneigentumsquote ist eine zentrale Ursache der schwachen und ungleichen Vermögensbildung: Während der EU-Durchschnitt bei rund 68 Prozent liegt, leben in Deutschland nur etwa 47 Prozent der Bevölkerung im Eigentum; zugleich beträgt das Medianvermögen von Mieterhaushalten im Euroraum lediglich rund 12.000 Euro.
• Der Eigentumserwerb ist für Normalverdiener und junge Familien durch die gleichzeitige Explosion von Grundstückspreisen, Baukosten und Kreditzinsen zunehmend unerreichbar geworden. Seit 2021 stiegen die Baupreise um rund 40 Prozent, während sich die Bauzinsen von etwa 1 auf 4 Prozent vervierfachten und die Finanzierungsbelastung für ein vergleichbares Eigenheim inzwischen häufig mehr als 50 Prozent des durchschnittlichen Nettoeinkommens erreicht.
• Der Staat muss die Eintrittshürden zum Wohneigentum deutlich senken: Grunderwerbsteuer und weitere Kaufnebenkosten von insgesamt bis zu 14 Prozent des Kaufpreises sollten für selbstgenutztes Wohneigentum reduziert oder erlassen, durch langfristige KfW-Volltilgerdarlehen mit etwa 3 Prozent Festzins ergänzt und durch staatliche Bürgschaften von bis zu 15 Prozent des Beleihungswertes abgesichert werden.
• Da Neubauten für weite Teile der Mittelschicht kaum noch finanzierbar sind, muss der Erwerb günstigerer Bestandsimmobilien erleichtert werden. Sanierungsauflagen müssen deshalb technologieoffen, wirtschaftlich zumutbar, langfristig planbar und mit großzügigen Übergangs-, Bestands- und Härtefallregelungen ausgestaltet werden, damit Familien nicht nach dem Kauf durch staatlich erzwungene Modernisierungskosten überfordert werden.
• Eine wirksame Eigentumspolitik muss das Bauen entbürokratisieren, den vereinfachten Gebäudetyp E, serielles Bauen, digitalisierte Genehmigungsverfahren und Genehmigungsfiktionen ermöglichen sowie familiengerechte Zuschüsse wie das Baukindergeld wieder einführen. Zugleich ist die soziale Wohnraumförderung wohnformenneutral auszurichten, damit der Eigentumserwerb nicht länger gegenüber dem Mietwohnungsbau benachteiligt wird.
• Kommunale Wohnungsbestände sollten kaufwilligen Mietern unter sozialen Bedingungen, mit Zuschüssen, Bürgschaften und einer Reinvestitionspflicht für die Verkaufserlöse angeboten werden. Dadurch könnten rasch Zehntausende neue Eigentümer entstehen, während frei werdende Mietwohnungen anderen Familien zur Verfügung stünden.
• Wohneigentum sollte den Kern, aber nicht den einzigen Bestandteil privater Vermögensvorsorge bilden. Ergänzend benötigen Haushalte breit gestreute Aktien- und ETF-Sparpläne, eine kleine Goldreserve sowie eine liquide Notfallreserve von drei bis sechs Monatseinkommen, um Klumpen-, Währungs- und kurzfristige Liquiditätsrisiken abzufedern.
• Das langfristige Ziel muss die Transformation Deutschlands von einer Mietergesellschaft zu einem Eigentümerland sein. Eine breite Eigentümergesellschaft stärkt wirtschaftliche Unabhängigkeit, Eigenverantwortung, generationenübergreifenden Vermögenserhalt und gesellschaftliche Stabilität und ist nachhaltiger als dauerhafte Transferabhängigkeit und immer neue staatliche Umverteilung.

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Die weltwirtschaftliche Risikolage hat sich in den vergangenen Jahren grundlegend gewandelt. Geopolitische Umbrüche hin zu einer multipolaren Weltordnung, geoökonomische Konfrontationen, eine fortschreitende Deindustrialisierung in Europa sowie kriegerische Konflikte wie in der Ukraine und im Nahen Osten prägen das globale Umfeld. Hinzu kommen wiederkehrende Schocks bei Energie- und Rohstoffpreisen sowie empfindliche Störungen internationaler Lieferketten.

Parallel dazu geraten die öffentlichen Finanzen zunehmend unter Druck. Extrem hohe Schuldenstandsquoten von 137 Prozent in Italien, 124 Prozent in den USA, 116 Prozent in Frankreich oder 90 Prozent in China werfen drängende Fragen nach der Stabilität des Finanzsystems und der Gefahr neuer Finanzkrisen in einem Umfeld schwachen Wachstums auf. Zugleich stellen der demographische Wandel, der forcierte ökologische Umbau und disruptive Technologien wie die Künstliche Intelligenz Wirtschaft und Gesellschaft vor gewaltige Herausforderungen. Auf der politischen Ebene schwächen Desinformation und gesellschaftliche Polarisierung die Handlungs- und Regierungsfähigkeit, während Enteignungsdebatten zusätzlich zur Verunsicherung beitragen.

Im Vergleich zur Stagflationskrise[1] der 1970er Jahre, die vor allem durch den Ölpreisschock und den Zerfall des Bretton-Woods-Systems[2] in einer klar unterteilten Welt geprägt war, erleben wir heute eine eng gekoppelte Systemkrise. Die krisenverursachenden Faktoren verstärken sich in einem multipolaren Umfeld gegenseitig und entfalten eine bisher unerreichte Übertragungsgeschwindigkeit. Das eigentliche Meta-Risiko unserer Zeit besteht in einem möglichen Koordinationsversagen unter Zeitdruck zwischen Staaten, Märkten, Zentralbanken und Gesellschaften. Anleger bewegen sich heute in einem dichten Nebel radikaler Unbestimmtheit, in dem historische Analogien versagen und vertraute Korrelationen unzuverlässig werden. Vermeintlich sichere Häfen im Sinne von Ländern, Währungsräumen und Anlageklassen bieten in dieser Gemengelage keinen garantierten Schutz mehr.

Immobilien als Vermögensschutz

In diesem herausfordernden Umfeld kommt dem selbstgenutzten Wohneigentum eine zentrale Bedeutung zu. Als Sachwert mit Doppelnutzen verbindet es das Grundbedürfnis des Wohnens mit dem stetigen Aufbau von Sachvermögen, das der schleichenden Geldentwertung entzogen ist.

Allerdings hat die Zinswende seit dem Jahr 2022 gezeigt, daß auch Immobilien kein automatischer oder kurzfristiger Inflationsschutz sind. Während Gold und Aktien spürbar zulegten, sank der Preisindex für selbstgenutztes Wohneigentum nach Angaben des Verbandes Deutscher Pfandbriefbanken zwischen 2022 und 2025 nominell um 3,2 Prozent. Angesichts einer zeitgleichen allgemeinen Geldentwertung von 16,6 Prozent entsprach dies einem realen Wertverlust von durchschnittlich etwa 20 Prozent. Auf der anderen Seite hatten sich die Hauspreise zwischen 2010 und 2022 nahezu verdoppelt, so daß sich noch ein realer Wertzuwachs von gut einem Drittel im gesamten Zeitraum 2010 bis 2025 ergibt.

Wegen ihrer hohen Zinssensitivität bieten Immobilien somit auf kurze Sicht nur einen eingeschränkten Inflationsschutz. Sie entfalten ihre Stärke vor allem langfristig.

Auf lange Sicht unterscheidet sich die Vermögenssituation von Eigentümern und Mietern drastisch. Nach einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) gehen rentennahe Eigentümerhaushalte mit einem durchschnittlichen Nettovermögen von rund 650.000 Euro in den Ruhestand. Mieterhaushalte derselben Altersgruppe kommen dagegen nur auf gut 105.000 Euro. Das ist nicht mal ein Sechstel. Das Nettovermögen aller schuldenfreien Eigentümerhaushalte ist im Durchschnitt sogar etwa 25-mal so hoch wie das von Mietern.

Haushalte mit selbstgenutztem Wohneigentum gehen nicht nur mit einem viel größeren Nettovermögen in den Ruhestand, sondern das abbezahlte Wohneigentum befreit sie im Alter auch dauerhaft von Mietzahlungen. Da deutsche Haushalte im Schnitt rund 24,5 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für Wohnkosten aufwenden müssen, bedeutet das eine erhebliche finanzielle Erleichterung.

In der Darlehensphase wirkt die monatliche Tilgung eines Hypothekendarlehens wie ein disziplinierender Sparzwang. Jede Rate verringert die Restschuld weiter und erhöht das Eigenkapital, wohingegen Mieter Monat für Monat zahlen, ohne dabei Vermögen aufzubauen. Eigenheime tragen zudem durch Vererben zum intergenerationellen Vermögenserhalt bei. Schließlich können sie im Alter durch einen Objektwechsel in eine kleinere Immobilie bereits zum Teil in Geldvermögen umgewandelt werden.

Niedrige Wohneigentumsquote – ein Problem?

Die im europäischen Vergleich außerordentlich niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland stellt ein fundamentales Problem für die Vermögensbildung dar. Während in vielen osteuropäischen Staaten zwischen 75 und 90 Prozent der Menschen im Eigenheim leben und der EU-Durchschnitt bei rund 68 Prozent liegt, nimmt Deutschland mit einer personenbezogenen Eigentumsquote von nur etwa 47 Prozent den letzten Platz in der Europäischen Union ein. Deutschland ist das einzige EU-Land, in dem die Mehrheit der Bevölkerung zur Miete wohnt.

Die wohnungsbezogene Eigentumsquote ist zuletzt weiter von 46,5 Prozent im Jahr 2018 auf rund 41,8 Prozent im Jahr 2022 gefallen. Besonders besorgniserregend ist der Rückgang bei den 25- bis 45-Jährigen sowie in den unteren Einkommensgruppen. Während im obersten Einkommensfünftel knapp 70 Prozent Wohneigentum besitzen, geht die Quote in den unteren Einkommensschichten seit Jahren zurück.

Der Mehrheit der Mieterhaushalte gelingt es weder in Deutschland noch in der Eurozone, ein nennenswertes Vermögen aufzubauen. Das Medianvermögen der Mieter in der Eurozone beträgt lediglich 12.000 Euro. Daß es im „Mieterland“ Deutschland so viele vergleichweise vermögensarme Mieterhaushalte gibt, wirkt sich sehr deutlich auf die Vermögensbildung und -verteilung aus. Das Medianvermögen aller privaten Haushalte in Deutschland liegt nach den Zahlen der EZB nur bei rund 106.700 Euro und wird von Ländern wie Belgien, Irland, Spanien, Frankreich oder Italien deutlich übertroffen.

Die extrem niedrige Wohneigentumsquote erweist sich damit als der entscheidende Motor für die ungleiche Vermögensverteilung in Deutschland. Junge Familien und Normalverdiener stoßen beim Eigentumserwerb heute überall auf Hürden. Es fehlt ihnen an Eigenkapital, die Erwerbsnebenkosten sind viel zu hoch, ebenso wie die Hypothekenzinsen. Außerdem treiben die regulatorisch erzwungenen baulichen Höchststandards die Baukosten im Neubau ebenso wie bei Altbausanierungen.

Warum selbstgenutztes Wohneigentum so wichtig ist

Die volkswirtschaftliche und soziale Bedeutung des Eigentumserwerbs lässt sich kaum überschätzen. Wer zur Miete wohnen bleibt, steuert in vielen Fällen auf eine erhebliche Versorgungslücke im Alter zu. Während nach den Berechnungen des IW knapp 68 Prozent der rentennahen Mieterhaushalte das Ziel verfehlen, im Ruhestand mindestens 80 Prozent ihres bisherigen Nettoeinkommens zu erreichen, liegt dieser Anteil bei Eigentümern nur bei 32 Prozent. Wohneigentum halbiert somit das Risiko einer Altersvorsorgelücke.

Zudem sind Eigentümer keineswegs nur bei Immobilien vermögender. Sie besitzen nicht nur etwa zehnmal so viel Sachvermögen wie Mieter, sondern auch rund zweieinhalbmal so viel Geldvermögen. Wer den Schritt ins Eigenheim plant und wagt, erweist sich insgesamt als disziplinierterer und erfolgreicherer Sparer.

Es stellt sich die Frage, warum so viele Haushalte in Deutschland den Sprung ins Wohneigentum nicht schaffen:

• Zum einen macht die starke Regulierung der Mietverhältnisse das Wohnen zur Miete relativ attraktiv und mindert den Druck, Eigentum zu erwerben. Das gilt besonders für schon lange bestehende Mietverträge. Ungerechtfertigte Mietvorteile von Sozialmietern, die Wohnungen fehlbelegen, wirken in dieselbe Richtung.
• Das Vermögensgefälle ist zum Teil schlicht eine Folge der Einkommensunterschiede zwischen Eigentümern und Mietern. Eigentümerhaushalte verfügen durchschnittlich über 40 bis 50 Prozent höhere Einkommen als Mieterhaushalte, wobei der Vermögensabstand zwischen beiden Gruppen dramatisch viel größer ist als der Einkommensunterschied. Allerdings ist die Vermögensverteilung immer viel ungleichmäßiger als die Einkommensverteilung, weil Vermögen kumulativ und intergenerational wirkt: Vermögen generiert Rendite in Form von Zinsen, Mietrenditen oder Wertsteigerungen, die zu neuem Vermögen führen, soweit sie wieder angelegt werden.
• Mietende Haushalte in Großstädten sitzen in der „Vermögensfalle“: In den Metropolen frißt die laufende Miete häufig 30 Prozent und mehr des Nettoeinkommens auf, was die Sparfähigkeit dieser Haushalte nachhaltig lähmt.

Aus wohnungs- und vermögenspolitischer Sicht wäre ein Ansatz erfolgversprechend, der einerseits den Druck zur Eigentumsbildung erhöht und andererseits Schwellenhaushalte und besonders Familien gezielt dabei unterstützt. Allgemeine Entlastungen wie Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer, so nötig sie auch sind, sind dafür allein nicht ausreichend. Bei den Schwellenhaushalten besteht die Chance, diese dauerhaft und auch intergenerativ aus der fatalen Abhängigkeit von staatlichen Transferleistungen zu befreien. Die Wohneigentumsförderung ist in diesem Sinne eine Art letzter Transfer, eine Hilfe zur Selbsthilfe.

Beim Wohneigentum fließt ein Großteil der monatlichen Belastung direkt in den eigenen Vermögensaufbau. Selbstgenutztes Wohneigentum verwandelt Bürger von abhängigen Transferempfängern in finanziell abgesicherte, souveräne Eigentümer. Dies bildet das Fundament einer nachhaltigen und auf Bürgerfreiheit ausgerichteten Eigentumspolitik.

Steigende Hürden beim Vermögensaufbau mit Immobilien

Der Erwerb von Wohneigentum ist in den letzten Jahren jedoch drastisch erschwert worden. Die Ursache ist eine dreifache Kostenexplosion an den vorgelagerten Märkten für Bauleistungen, Grundstücke und Kredite. In Großstädten übersteigen die Baulandpreise inzwischen häufig 1.600 Euro pro Quadratmeter, wodurch Boden zum Luxusgut geworden ist.

Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden haben sich seit der Jahrtausendwende mehr als verdoppelt. Allein seit dem Jahr 2021 stiegen die Baupreise um rund 40 Prozent, während sich die Bauzinsen von rund 1 Prozent auf etwa 4 Prozent vervierfachten.

Die Folgen dieser Entwicklung verdeutlicht ein Rechenbeispiel: Bei einem Darlehen von 500.000 Euro verdoppelt sich die monatliche Annuität durch die Zinswende bei zweiprozentiger Anfangstilgung von 1.250 Euro auf 2.500 Euro. Ein Neubau, der 2021 noch 600.000 Euro kostete, schlägt aber heute mit etwa 840.000 Euro zu Buche. Bei unverändertem Eigenkapital von 100.000 Euro steigt die monatliche Kreditrate dadurch weiter auf rund 3.700 Euro. Die laufende Belastung für einen gleichwertigen Neubau hat sich somit wenigen Jahren nahezu verdreifacht. Auch in der langen Sicht hat sich die Erschwinglichkeit deutlich verschlechtert: Führte eine Baufinanzierung im Jahr 2010 bei einem Durchschnittseinkommen noch zu einer Belastung des Haushaltseinkommens von etwa 34 Prozent, liegt die Belastung für ein vergleichbares Eigenheim heute bei über 50 Prozent des durchschnittlichen Nettoeinkommens. Neubauten sind damit für weite Teile der Mittelschicht unerschwinglich geworden.

Zusätzlich wirken die staatlich festgelegten Kaufnebenkosten als massive Eintrittsbarriere. Grunderwerbsteuer, Maklerprovision sowie Notar- und Gerichtskosten summieren sich rasch auf rund 14 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro entspricht dies etwa 71.000 Euro an Nebenkosten, die in der Regel vollständig aus dem ersparten Eigenkapital erbracht werden müssen, da Banken sie nicht als Beleihungswert anerkennen. Insbesondere die Grunderwerbsteuer von bis zu 6,5 Prozent in Ländern wie Nordrhein-Westfalen schließt eigenkapitalschwache Haushalte aus. Eine deutliche Absenkung dieser Steuer würde in Verbindung mit öffentlichen Bürgschaften oder Nachrangdarlehen den Eigentumserwerb für breite Schichten wieder etwas realistischer machen.

Erschwerend kommen bürokratische Auflagen hinzu. Rund 28 Prozent der Baukostensteigerungen seit dem Jahr 2000 gehen auf verschärfte Vorschriften für Energie, Schall- und Brandschutz zurück. Dies bedeutet Mehrkosten von rund 750 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche oder etwa 450 Euro an zusätzlicher Monatsbelastung für eine Familie. Gleichzeitig hat der Staat Förderprogramme wie die Eigenheimzulage oder das Baukindergeld gestrichen und verbliebene Hilfen an extrem teure Energieeffizienzstandards gekoppelt.

Hier besteht auch eine klare Benachteiligung gegenüber dem Mietwohnungsbau, der steuerlich mit degressiven Abschreibungen und Sonderabschreibungen kräftig gefördert wird. Von einer Wohnformenneutralität, die die grundlegende Entscheidung der Bürger für Miete oder Wohneigentum nicht verzerrt, sind wir meilenweit entfernt. Dazu trägt auch die soziale Wohnraumförderung bei, die in den meisten Bundesländern die Mietwohnraumförderung gegenüber Eigentumsmaßnahmen eindeutig bevorzugt.

Vermögensaufbau mit Bestandsimmobilien als Alternative

Da Neubauten derzeit für viele Haushalte unerschwinglich sind, liegt der Schlüssel zur Eigentumsbildung im Kauf von Bestandsimmobilien. Während die Neubaukosten in Deutschland mit 3.300 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter (reine Bauwerkskosten) an der europäischen Spitze liegen, bieten ältere Häuser und Wohnungen wesentlich günstigere Einstiegspreise.

Damit dieser Eigentumspfad verläßlich bleibt, darf die Politik den Erwerb von Bestandsobjekten nicht durch übermäßige Sanierungspflichten belasten. Wer ein älteres Gebäude für seine Familie erwirbt, darf nicht durch kurzfristige, gesetzlich erzwungene energetische Sanierungsmaßnahmen in den finanziellen Ruin getrieben werden.

Erforderlich sind technologieoffene, wirtschaftlich zumutbare und langfristig planbare Sanierungsregeln. Anstelle abrupter Förderstopps, mit denen in der Vergangenheit immer wieder das Vertrauen der Bürger erschüttert wurde, braucht es verläßliche Förderprogramme, die selbstnutzenden Eigentümern eine schrittweise energetische Modernisierung ermöglichen.

Geldanlage in unsicheren Zeiten

Das selbstgenutzte Wohneigentum bildet das Herzstück des realen Vermögensschutzes. Es schützt vor dauerhaften Mietsteigerungen und schließt Versorgungslücken im Alter verläßlicher als reine Geldanlagen. Dennoch birgt die Konzentration des Vermögens auf eine einzige Immobilie auch Risiken. Das damit verbundene Klumpenrisiko im Gesamtportfolio kann sich in Form von Zinsänderungen, Modernisierungs- und Instandsetzungskosten oder Wertschwankungen offenbaren.

Auch die Anschaffung von Vermietungsobjekten wie Mehrfamilienhäusern ist mit Hürden verbunden. Hohe Kaufnebenkosten, strenge Sanierungsauflagen, Mietpreisregulierungen und politische Risiken bis hin zu Enteignung oder Vergesellschaftung gefährden die Rentabilität solcher Investments.

Es ist nicht zuletzt das Vorschriftendickicht, das private Bauherren abschreckt. Besonders unzugänglich für Privatinvestoren ist der soziale Wohnungsbau. Wer gefördert investieren möchte, muß viele Sonderregeln beachten, die auch die bauliche Gestaltung betreffen. Auch die Risikotragfähigkeit privater Investoren ist begrenzt. Schon beim Thema Altlasten / Erdarbeiten schlummern gewaltige Kostenrisiken. Klassischer frei finanzierter Mietwohnungsbau, etwa für die Altersvorsorge, ist heutzutage unter Umständen existenzbedrohend. Wegen der Bauvorschriften und der Baupreise (allein seit 2022 + 40 %) ergeben sich kalkulatorische Mieten, die sich auch Mittelschichthaushalte oft nicht mehr leisten können und damit drohen Investoren Leerstand und Verluste.

Für einen ausgewogenen Vermögensschutz sollte das Wohneigentum daher um weitere Bausteine ergänzt werden. Breit gestreute Aktien- und ETF-Sparpläne bilden das zweite Fundament einer breit verwurzelten Eigentümergesellschaft. Sie bieten eine unmittelbare Beteiligung am Produktivkapital und langfristig attraktive Realrenditen. Eine moderate Beimischung von Gold und Edelmetallen dient als Krisenversicherung gegen Währungs- und Systemrisiken. Ergänzend ist eine eiserne Liquiditätsreserve von drei bis sechs Monatseinkommen auf einem Tagesgeldkonto nötig, um Unvorhergesehenes abfedern zu können.

Komplexe Finanzprodukte, gehebelte Derivate oder unregulierte Krypto-Anlagen eignen sich hingegen nicht für den verläßlichen Vermögensschutz privater Haushalte. Sicherheit entsteht nicht durch Unübersichtlichkeit, sondern durch wenige, gut verstandene Anlagebausteine. Das Zielbild für den Normalbürger besteht aus einer selbstgenutzten Immobilie, breit gestreuten Aktien, einer kleinen Goldreserve und einer liquiden Notfallreserve.

Politische Rahmenbedingungen für die Vermögensbildung mit Immobilien

Eine zukunftsorientierte Wirtschaftspolitik muß die Förderung von Wohneigentum und Aktienbesitz als Fundamente der Vermögenspolitik begreifen. Ihr Ziel muß die schrittweise Transformation der Mietergesellschaft hin zu einer Nation von Eigentümern sein.

Steuerliche Entlastungen allein reichen nicht aus, um die Wohneigentumsquote zu steigern. Mieterhaushalte verfügen im Euroraum über ein Medianvermögen von nur rund 12.000 Euro. Besonders Mieterhaushalte in den Großstädten können aufgrund ihrer hohen Wohnkostenbelastung kaum für das Wohneigentum vorsparen. Sie sitzen in der Vermögensfalle. Und Haushalte, die etwas sparen können, müssen zusehen wie das Sparziel Eigenheim finanziell immer weniger erreichbar wird. Es bedarf daher gezielter Entlastungen und verläßlicher Instrumente und Rahmenbedingungen. Im Einzelnen

1. müssen die staatlichen Kaufnebenkosten gesenkt werden. Freibeträge oder eine vollständige Befreiung von der Grunderwerbsteuer für selbstgenutztes Wohneigentum erleichtern die Eigentumsbildung. Wichtig ist, daß die Steuerentlastung nicht nur für „Ersterwerber“ gilt, sondern auch für spätere Auf- und Umsteiger entlang der „Property Ladder“ (Eigentumsleiter), um familien- und altersgerechte Umzüge sowie die effiziente Nutzung vorhandener Wohnflächen zu ermöglichen.
2. sollte der Staat unabhängig von Effizienzhaus‑Luxusstandards und ergänzend zu privaten Hypothekendarlehen langfristige und zinssichere KfW-Darlehen als Volltilger mit Laufzeiten von 30 Jahren zu moderaten Festzinsen von etwa 3 Prozent bereitstellen. Solche Hypothekendarlehen schaffen Planungssicherheit für den gesamten Finanzierungszeitraum und senken das Zinsänderungsrisiko der geförderten Haushalte entscheidend.
3. können staatliche Bürgschaften von bis zu 15 Prozent des Beleihungswertes die Eigenkapitallücke solider Schwellenhaushalte schließen und Banken die Kreditvergabe erleichtern.
4. ist eine Entbürokratisierung des Bauens unumgänglich. Die Einführung eines vereinfachten Gebäudetyps E, der auf Komfortstandards verzichtet und sich auf grundlegende Sicherheits- und Statikanforderungen beschränkt, kann die Erstellungskosten spürbar senken. Mehr serielles Bauen, schnellere, digitalisierte Antrags- und Genehmigungsverfahren und notfalls Genehmigungsfiktionen können Investitionsanreize verbessern, Bauzeitzinsen senken und Projektentwicklungen beschleunigen.
5. müssen Sanierungsauflagen im Bestand und bei Bestandserwerben klar, verhältnismäßig und langfristig berechenbar sein. Der Maßstab dafür ist der Schutz von Selbstnutzern vor Überforderung. Der Fokus sollte auf wirtschaftlich sinnvollen Maßnahmen liegen, verbunden mit langen Übergangsfristen und großzügigen Bestandsschutzregelungen für ältere Gebäude. Technikneutralität muß mit Härtefallregelungen verbunden werden, die bei geringem Einkommen oder hohen Sanierungskosten Ausnahmen oder längere Fristen vorsehen.
6. sollten direkte, familiengerechte Zuschüsse wie das Baukindergeld reaktiviert werden.
7. sollte das Wohneigentum innerhalb der sozialen Wohnraumförderung stärker gefördert werden im Sinne von Wohnformenneutralität gegenüber der Mietwohnraumförderung: Wer von der Miete ins Eigentum wechselt, macht gleichzeitig familiengeeigneten Miet-wohnraum für andere frei.
8. stellt die Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände an kaufwillige Mieter kombiniert mit gezielten Zuschüssen und Bürgschaften sowie einer Reinvestitionsauflage für die Verkaufserlöse eine Chance dar, rasch zehntausende neue Eigentümer zu gewinnen.
9. sollte eine wirksame Eigentumspolitik Vermögensschutz (Schutz des Bestands‑ und Betriebsvermögens vor übergriffiger Politik) und Vermögensbildung (Wohneigentum und Aktienbesitz für breite Schichten) miteinander verbinden und die Mittelschicht vor zu viel Steuer‑ und Regulierungsdruck bewahren, damit diese eigenverantwortlich vorsorgen kann.

Deutschland zum Eigentümerland machen

Deutschland benötigt eine umfassende Eigentumsstrategie für eine entproletarisierte Bürgergesellschaft. Diese Strategie ruht auf mehreren Säulen:

Im Immobiliensektor stehen die Senkung der Erwerbsnebenkosten, die Vereinfachung von Bauvorschriften und die Ausrichtung der Wohnraumförderung auf den Eigentumserwerb im Mittelpunkt. Beim Aktiensparen schaffen höhere Freibeträge, die steuerliche Begünstigung langfristiger Sparpläne und eine gestärkte Finanzbildung den Anreiz, breite Bevölkerungsschichten am Produktivkapital der Wirtschaft zu beteiligen. Im Bereich des Betriebsvermögens schützen faire Regelungen bei der Erbschaftsteuer den Mittelstand, während Mitarbeiterbeteiligungen Beschäftigte zu Miteigentümern machen. Auch Edelmetalle haben als Krisenpuffer ihre Daseinsberechtigung.

In der Altersvorsorge muß der Schwerpunkt von der reinen Umlagefinanzierung hin zu kapitalgedeckten, eigentumsbasierten Lösungen verlagert werden. Das Eigenheim bildet dabei für die Mehrheit den stabilen Kern der Vermögensbildung. Um das Klumpenrisiko zu verringern, sollten gerade junge Haushalte außerdem in die Lage versetzt werden, parallel zur Kredittilgung frühzeitig langfristiges Geldvermögen aufzubauen, um so vom Zinseszinseffekt an den Kapitalmärkten zu profitieren.

Eine vorausschauende Eigentumspolitik schafft den Nährboden für eine wirtschaftlich unabhängige Bürgerschaft. Sie setzt auf Vermögensbildung in der Breite anstelle von staatlicher Bevormundung und eskalierenden Verteilungskämpfen.

Fußnoten

[1] Stagflation = Stagnation plus Inflation, also eine Kombination von schwachem Wirtschaftswachstum und steigenden Inflationsraten.

[2] 1944 einigten sich in Bretton Woods 44 Länder auf feste Wechselkurse für die Nachkriegszeit: Alle Währungen wurden an den Dollar gebunden, während der Dollar selbst zum fixen Preis 35 Dollar pro Feinunze in Gold einlösbar war. So wurde der Dollar zur Weltleitwährung. Überwacht wurde das System von den neu gegründeten Institutionen Internationaler Währungsfonds (IWF) und Weltbank. 1971 kündigten die USA die Goldeinlösung auf („Nixon-Schock“). Das System brach zusammen und seither schwanken die Wechselkurse der meisten Industrieländer frei.

Die in dieser Veröffentlichung vertretenen Ansichten geben ausschließlich die Auffassung des Autors wieder und spiegeln nicht notwendigerweise die Positionen des Instituts für konservative Wirtschaftspolitik (IKW) wider. Das Titelbild dieser Veröffentlichung wurde KI-generiert (Art. 50 EU AI Act).